УНIА

Мережа іпотечних банків а Німеччині остаточно сформувалася до початку 1900 р., і з тих пір жоден з них не розорився. Крім того, відсотки по заставних листів вони виплачували своїм вкладникам навіть під час першої та другої світових воєн.

Іпотечне кредитування Німеччини грунтується на широкій мережі кадастрових служб, які займаються описом і реєстрацією всіх земельних ділянок за певними критеріями. На відміну від кадастру нерухомості, який показує розмір та межі земельних ділянок, поземельна книга інформує про те, хто є власником земельної ділянки і знаходиться на ньому будівлі, включаючи квартири; які права і забезпечення лежать на цьому майні. Ці два документи доповнюють один одного, хоча і ведуться різними установами.

Поземельні книги ведуться чиновниками органів юстиції, і всі зміни в правах на нерухомість здійснюються через ці книги. Дані її відкриті, а закріплений законом принцип публічної довіри до достовірності поземельної книги дозволяє спростити процедуру вивчення прав власності на майно. Інакше довелося б вдаватися до дорогих послуг адвокатських контор. Мета поземельної книги – забезпечити інвестору отримання чіткого уявлення про те, хто є власником нерухомості. Але саме це положення і не забезпечується нормативними актами ряду країн. Крім того, приватна власність на нерухомість в даний час існує не в тому обсязі, який необхідний для існування працездатного ринку нерухомості.

Так звана «класична форма контрактних заощаджень» працює за принципом кредитних спілок – діє в Німеччині ще з кінця XVIII століття. Така форма взаємодії зародилася в бідних шахтарських селищах і грунтувалася на простому принципі: якщо для будівництва одного будинку потрібно 10 000 тисяч грошових одиниць, а кожен бажаючий обзавестися власним житлом міг заощадити за рік тільки тисячу, то отже, він міг побудувати житло лише через 10 років . У разі об’єднання заощаджень десяти таких бажаючих в одну «строй-ощадкасу» один з них міг придбати житло вже через рік, другий – через два і т. д. Таким чином, у виграші виявляються усі, крім останнього.

Сучасні будівельні ощадні каси – один з основних інститутів інвестування житлової сфери в Німеччині. Сьогодні будівництво кожних трьох із чотирьох одиниць житла фінансується за участю системи житлових «строй-заощаджень».

Джерелом ресурсів для цільових житлових позик у «строй-ощадкасі» є вклади громадян, плата позичальників за користування житловим позикою, а також державна премія, яка виплачується відповідно до контракту про будівельні заощадження за умови, що вкладник протягом року вклав на свій рахунок певну суму. Житловий кредит може отримати тільки вкладник «строй-ощадкаси» по закінченню певного часу (зазвичай цей період рівний 5-7 рокам), протягом якого він щомісяця робив внески на встановлену в контракті суму. Процентні ставки (як на внесок, так і на кредит) фіксовані на весь час дії контракту.

Погашення житлової позики здійснюється протягом терміну, визначеного в контракті про «строй-заощадженнях». Максимальний термін погашення позики – 12 років. Процентні ставки зазвичай складають 5-6 відсотків річних (у середньому на 4 відсотки нижче ринкових).

Форми державної підтримки не обмежуються тільки щорічними преміями вкладникам «строй-ощадкас». Після отримання житлового кредиту держава використовує прямі (грошові дотації при погашенні відсотків) і непрямі (податкові пільги) форми допомоги позичальникові – залежно від майнового стану, складу його сім’ї і т.п. Державні премії в сумі 500 млн. євро, виплачені вкладникам «строй-ощадкас», стимулюють додаткове надходження інвестицій у житлову сферу в сумі 11 млрд. євро. Крім цього, кожен євро, виплачений у вигляді державної підтримки при придбанні житла, повертається державі у вигляді 2,8 євро податків