УНIА

Європейський іпотечний ринок у 3 кварталі 2024 року продемонстрував ознаки стабілізації після періодів стрімких змін у попередніх кварталах. Загальний обсяг іпотечного кредитування в Європейському Союзі та Великобританії склав 288 млрд євро порівняно з 269 млрд євро у 2-му кварталі. Незважаючи на це, динаміка кредитних портфелів демонструє значні відмінності між країнами. Чеська Республіка та Угорщина зафіксували вражаюче зростання портфелів на 75% та 53% порівняно з аналогічним періодом минулого року, тоді як Фінляндія та Португалія зазнали значного скорочення (-21% та -15% відповідно).

У Польщі, з іншого боку, ситуація на іпотечному ринку стабілізувалася після турбулентних 2022-2023 років: загальна вартість виданих іпотечних кредитів склала 494 млрд злотих, що на 9% більше, ніж у попередньому році.

Стабілізація цін на будівельні матеріали сприяла поліпшенню ситуації на будівельному ринку, а підвищена кредитоспроможність домогосподарств завдяки високому зростанню заробітної плати може підтримати подальше відновлення ринку нерухомості. Відносно високі відсоткові ставки, які призводять до високої ціни грошей, продовжують діяти як стримуючий фактор.

Водночас варто зазначити, що, незважаючи на кредитний бум, який триває практично з моменту пандемії (з перервою на складний 2022 рік і стрибком кредитних ставок на тлі високої інфляції), польський ринок житлових кредитів є відносно невеликим.

Станом на кінець 2023 року портфель житлових кредитів сягнув трохи менше 15% ВВП – проти середнього показника по ЄС близько 40% ВВП.

Диференціація цін на ринках житла в Європі

Ринок нерухомості в Європі залишається різноманітним з точки зору динаміки цін та попиту. Середнє значення індексу цін на житло для вибірки країн, що відслідковуються EMF, зростало з початку світової фінансової кризи, дещо знизилося у 4 кварталі 2022 року та 1 кварталі 2023 року, але знову почало зростати з 2кв. 2023.

Тому кошик країн, ціни на житлову нерухомість[1] яких знизилися у 3 кв. 2024 року, невеликий, і темпи падіння цін також відносно невеликі: Німеччина: -0,6% р/р, Фінляндія: -2,3% та Франція -3,9%.

У більшості країн ЄС все ще існує незадоволений попит на нерухомість – незважаючи на високі ціни. Аналізуючи лише ті країни, в яких спостерігається двозначна зміна цін у річному вимірі, варто відзначити Португалія: +24%, Угорщина: 12-14% (як Будапешт, так і решта країни), Ірландія: +10% у річному обчисленні та Польщу, де найбільше зростання цін на первинному ринку було в діапазоні від +22,8% до +31,5% у річному обчисленні, тоді як на вторинному ринку: +21% до +24,7%.

Хоча річна динаміка зміни цін на нерухомість у Польщі є дуже високою, аналіз цих даних у поквартальному розрізі свідчить про зниження динаміки зростання цін.

На первинному ринку найбільше зростання цін угод у 3 кварталі спостерігалося у Вроцлаві (8,8%), Кракові (4,4%) та Білостоці (3,1% кв/кв).

На вторинному ринку найбільші зміни цін угод були зафіксовані у Щецині (9,5%), Білостоці (6,6%) та Лодзі (5,5% кв/кв). У столиці ціни угод зросли на 1,8% на первинному ринку і на 0,5% на вторинному ринку.

Також динаміка зміни цін угод у 4 кварталі 2024 року вказує на значне уповільнення динаміки цін угод – особливо на вторинному ринку, де спостерігалося навіть давно втрачене зниження цін.

Тенденції іпотечних процентних ставок

Іпотечні відсоткові ставки в країнах єврозони поступово знижуються внаслідок пом’якшення монетарної політики Європейського центрального банку.

Якщо поглянути на рівень середньозваженої іпотечної процентної ставки, то він коливався між 3,09% та 4,19% в єврозоні.

В інших західних країнах за межами єврозони іпотечні кредити були дещо дорожчими, а середньозважені процентні ставки становили від 4,09% до 4,69%.

Натомість у країнах Центральної та Східної Європи, таких як Польща, Чехія та Угорщина, процентні ставки залишалися відносно високими. У Польщі ставка WIBOR 3M залишалася в діапазоні 5,85 – 5,86% у 3 кварталі 2024 року, що призвело до високих витрат на обслуговування іпотечних кредитів (7,50 – 7,80% в середньому).

У Чехії, як і в Польщі, найбільшою популярністю користуються кредити з фіксованою ставкою терміном від 1 до 5 років. Залежно від типу, відсоткові ставки за кредитами коливаються в межах 5,07 – 5,39%.

В Угорщині, з іншого боку, найпопулярнішими були іпотечні кредити з фіксованою ставкою 6,60% у 3 кварталі для кредитів на 5-10 років, тоді як кредити зі змінною ставкою почали набирати популярність, досягнувши близько 25% частки ринку нових кредитів на житло (із середньою ставкою 8,73%).

Змінні та фіксовані іпотечні ставки

Структура іпотечного ринку в Європі значно відрізняється від країни до країни.

У Бельгії, наприклад, 94,8% нових кредитів мають фіксовану ставку на термін понад 10 років.

У Чеській Республіці, з іншого боку, переважають кредити з короткостроковою фіксованою ставкою – до 75% нових кредитів мають фіксовану ставку на термін до 3 років.

Цікавим є зведення найпопулярніших типів відсоткових ставок в окремих країнах, а також рівень цієї відсоткової ставки.

Тут слід зазначити, що дані такого типу є дещо складнішими для доступу, і тому оцінки можуть бути зроблені лише для окремих країн Європейського Союзу.

У Польщі – при тому, що МБК утримує процентні ставки на відносно високому рівні – процентні ставки за іпотечними кредитами є відносно високими, навіть порівняно з іншими країнами регіону.

Якщо провести поглиблений аналіз на основі різних типів процентних ставок, то серед країн ЦСЄ лише Угорщина має вищі процентні ставки, ніж Польща (що стосується кредитів з плаваючою ставкою, то кредити з 5-річною прив’язкою ставки мають схожі ставки).

Вплив монетарної та економічної політики

Стабілізація іпотечного ринку була частково зумовлена змінами в монетарній політиці. Європейський центральний банк, реагуючи на зниження інфляції, почав пом’якшувати процентну політику, що покращило умови кредитування.

У жовтні 2024 року інфляція в єврозоні становила 2,0%, що більше, ніж 1,7% у вересні, але все ще суттєво менше, ніж 2,9% роком раніше.

Вплив політики центральних банків був особливо помітним у Німеччині та Франції, де відсоткові ставки за новими іпотечними кредитами почали поступово знижуватися, покращуючи кредитоспроможність домогосподарств.

Аналогічний крок зробив Банк Англії, знизивши процентні ставки до 5,00% у серпні 2024 року та до 4,75% у листопаді.

У Польщі Національний банк поки що залишив процентні ставки на рівні 5,75%, що в поєднанні зі стійкою інфляцією може обмежити попит на іпотеку в найближчі квартали.

Перспективи на майбутнє

У наступних кварталах подальша монетарна політика та економічна ситуація будуть ключовими факторами, що формуватимуть іпотечний ринок та ринок житла в Європі.

Прогнози вказують на можливе подальше зниження процентних ставок центральними банками, що може стимулювати попит на іпотеку. У той час як ми спостерігаємо поступове зниження кредитних ставок у країнах Єврозони, у Центральній та Східній Європі висока вартість іпотечних кредитів продовжує обмежувати кредитоспроможність домогосподарств.

Рішення центральних банків і проблеми, пов’язані з інфляцією та вартістю будівництва, залишаються важливими факторами, що впливають на перспективи сектору в найближчі місяці.

Джерело: https://bank.pl/europejski-rynek-kredytow-hipotecznych-stabilizuje-sie/