УНIА

До 2001 року, іпотека в Україні не мала окремого регулювання.
У 2002 році українські банки об’єднались в Українську Національну Іпотечну Асоціацію (УНІА) для створення ринкових умов розвитку іпотеки.
У 2003 році на експертній площадці УНІА було розроблено та погоджено з банками Стандарти іпотечного кредитування , які включали вимоги до позичальників, предмету іпотеки, рекомендованих уніфікованих юридичних форм договорів, тощо.
У 2004 році, Всесвітній банк відкрив фінансування технічної допомоги уряду «Розвиток іпотеки в Україні» за якою експерти УНІА разом з експертами із США розробили Закон «Про іпотеку», яким було юридично визначено іпотеку як особливу форму забезпечення фінансових зобов’язань, визначено порядок державної реєстрації іпотеки, визначено права кредиторів та позичальників, визначено порядок та способи уступки забезпеченого іпотекою боргу.

У 2005 році, за фінансування Всесвітнього банку з залученням експертів із США було також розроблено Закон «Про іпотечні облігації», яким визначався порядок випусків та обігу двох видів іпотечних облігацій: «звичайні облігації» (covered bonds) та «структуровані облігації» (MBS).
За сприяння WB також було створено Державну Іпотечну Установу (ДІУ), яка мала запустити процес рефінансування банків – іпотечних кредиторів через випуски іпотечних облігацій на базі консолідованих пулів іпотечних кредитів від банків.
У 2006, відкрито проект технічної допомоги USAID, за яким надано експертну підтримку розробці підзаконних нормативних документів Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку (НКЦПФР) стосовно Covered bonds (стосовно MBS таких документів не розроблялося). USAID сприяв на експертному рівні пілотному випуску звичайних іпотечних облігацій комерційним банком «Укргазбанк» на суму 50 млн грн ($9,9 млн. ).
В Україну почали заходити міжнародні банківські групи, які розпочали масове довгострокове іпотечне кредитування в іноземній валюті (переважно долари США). Було знято заборону Національного банку щодо роздрібного кредитування в іноземній валюті. Обсяги ринку динамічно зростають (щорічно на 100% ) , доля іпотеки в валюті – понад 90%. Посилюється конкуренція між іноземними банками. Інвестиційний фонд (Western NIS fund) створив спеціалізований Міжнародний Іпотечний банк.

У 2007 році, ДІУ здійснила перший випуск корпоративних облігацій під державні гарантії на 1 млрд грн, коштами від розміщення якого планувалось сформувати початковий пул іпотечного покриття для наступних випусків звичайних іпотечних облігацій.
У 2008 року ДІУ здійснила перший і останній випуск іпотечних облігацій 200 млн грн (усі наступні випуски були лише корпоративні облігації під державні гарантії).
Комерційний банк «Хрещатик» також здійснив невдалу спробу випуску іпотечних облігацій на суму 70 млн грн. Розпочалася світова фінансова криза, як наслідок девальвація до долару США гривні з з 5,05 грн. до 7,9 грн. Зростає доля NPL . Банки згорнули діяльність з видачі іпотечних кредитів.

У 2010 році прийнято закон Про подолання наслідків фінансової кризи у будівельній галузі, яким було внесені доволі сумнівні поправки до закону «Про іпотеку». ДІУ продовжує розміщення корпоративних облігацій під державні гарантії зі спрямуванням залучених коштів банкам під заставу роздрібних кредитів без відступлення права вимоги (загальний обсяг 5 млрд грн, з яких 4 млрд грн- дефолт).
У 2013 році, за сприяння Національного банку розпочато урядову програму «Доступне житло». Державними банками створене акціонерне товариство Агентство з рефінансування житлових кредитів (АРЖК) – фінансову компанію з обмеженими повноваженнями з організації випусків іпотечних облігацій для рефінансування банків-учасників урядової програми. АРЖК здійснило два випуски іпотечних облігацій з покриттям близько 8 тис кредитів на загальну суму 500 млн (обидва повністю погашені)
2014 рік політична та фінансова криза. Анексія територій та агресія з боку РФ. Девальвація гривні до долару США (з 7,9 грн. до 26 грн.). Масові NPL (майже усі валютні іпотечні кредити). Введення парламентом мораторію на відчуження житла- предмету іпотеки за валютними кредитами. Повне припинення іпотечного кредитування. Масове закриття та банкрутство банків.

2017-2021 з причини повної відсутності банківського фінансування, починається динамічне зростання боргів забудовників перед приватними особами-покупцями житла. Також зростають обсяги продажів житла у розстрочку як замінника іпотеки.
2021 рік, запуск урядової програми «Доступна іпотека під 7%», за якою надано кредитів на суму 1,1 млрд грн. Загальний обсяг банківської іпотеки станом на 01.01.22р. у гривнях склав 19,9 млрд. грн., проблемні кредити у валюті – 28,7 млн. грн. (Середня ринкова ставка 20%)

2022 рр. Збройна агресія РФ. Припинення усіх програм та проектів.

Резюме

Іпотека Україні існує в примітивній формі і лише на першому рівні ринку. Спроби запустити другий рівень іпотечного ринку через систему рефінансування кредиторів зазнали невдачі. Іпотечне законодавство застаріле та не було адоптовано до посткризових стандартів.
Загальне законодавство містить багато суперечливих норм, які не сприяють захисту прав кредиторів, зокрема що стосуються захисту прав неповнолітніх в разі дефолту по кредитах.
На рівні уряду та регуляторів фінансового ринку фаховий рівень є не високим з точки зору розуміння основ функціонування іпотечного ринку. Наявний стан речей ускладнено відсутністю цивілізованих форм житлового фінансування. На ринок негативно впливали зовнішні фактори. Ризики є надзвичайно високими.
Міжнародна технічна допомога носить безсистемний фрагментарний характер.
Урядові програми орієнтовані на субсидування позичальників за кошти державного бюджету без гарантій щодо наявності достатніх джерел фінансування.

Причини непопулярності іпотечних цінних паперів

Український ринок іпотечних цінних паперів не розвивається з багатьох причин, з яких головною є повне домінування державних облігацій. Державні облігації, окрім своєї високої доходності (вище відсоткових ставок за банківськими депозитами ), мають низку преференцій для інвесторів. Це включає звільнення доходів від оподаткування, включення до інструментів рефінансування Національного банку (що підвищує ліквідність для банків), пільговий коефіцієнти для обрахунку нормативу капіталу («0»), відсутність необхідності у резервуванні.
Для іпотечних облігацій відсутні преференції інституційним інвесторам що знижує попит у порівнянні з державними облігаціями. Закон Про іпотечні облігації містить низку суперечностей, які блокують випуски. Зокрема немає чітких норм щодо відокремлення іпотечного покриття, немає чіткої процедури використання покриття в разі дефолту емітента, незрозумілі норми стосовно спеціальних компаній-емітентів, тощо.
Випуски іпотечних облігацій переобтяжені різного роду вимогами, деякі з яких не можливо виконати, зокрема на протязі одного дня зробити необхідні і дуже коштовні нотаріальні дії щодо обтяження іпотеки у складі забезпечувального покриття, тощо.
АРЖК певним чином вирішило більшу частину проблем, але маленькі обсяги іпотечного портфелю в українських банків не спонукає їх до рефінансування заради залучення додаткової ліквідності.