УНIА

Особливу роль в країні відіграє створений в 1988 р. Національний житловий банк (НЖБ). Основна мета банку – створення повноцінної системи іпотечного житлового кредитування. Основні функції банку – це розвиток, регулювання і фінансова підтримка ринку іпотечного кредитування. НЖБ активно стимулює розвиток первинного ринку, в тому числі створюючи нові фінансові компанії та рефінансуючи їх кредити. Другу важливу функцію – регулювання і контролю – НЖБ виконує шляхом встановлення і контролю дотримання стандартів іпотечного кредитування. Комерційні банки акумулюють велику частину заощаджень, що, проте, не зробило комерційні банки лідерами житлового кредитування. Причинами є швидка, на відміну від іпотечного кредитування, оборотність капіталу в торгівлі і промисловості в умовах відсутності довгих пасивів у більшості банків.

Однією з серйозних проблем розвинена іпотечного кредитування в Індії в умовах великого неофіційного і напівофіційного сектора національної економіки є проблема нелегальних доходів в торгівлі та дрібному бізнесі, що серйозно утрудняє можливості кредитування представників цієї групи. Однією з форм вирішення даного питання стало розвиток самофинансирующихся громадських організацій при іпотечних кредиторів, коли кредити видаються не фізичним особам, а об’єднанню фізичних осіб, який несе солідарні зобов’язання, в результаті чого значно підвищується можливість управління кредитним ризиком.

Компанії житлового фінансування – небанківські структури. В Індії налічується 354 таких компанії, 29 з яких надають 95% всіх кредитів, що видаються компаніями. Ці компанії мають право рефінансувати іпотечні кредити в Національному житловому банку. НЖБ здійснює певний нагляд за цими компаніями і встановлює правила регулювання. Так, компанії не можуть приймати депозити терміном менше 12 місяців і більше 84 місяців. Крім того, вони повинні мати прийнятний рейтинг і чисті активи в розмірі не менше 2,5 млн. рупій, а також дотримуватися норматив залучення депозитів до власного капіталу.

Крім компаній житлового фінансування до спеціалізованих кредиторів відносяться різні кооперативні товариства, фінансування в яких грунтується на принципах взаємодопомоги.

Більшість іпотечних кредиторів в країні надає стандартні кредити з фіксованою процентною ставкою на строк до 15 років. Кредит не надається громадянам старше 60 років. Погашення кредиту здійснюється щомісячними платежами. Крім витрат по обслуговуванню кредиту позичальник оплачує податок на відсотки (2% від суми процентного доходу), витрати з обслуговування кредиту. Крім цього банки беруть збір за подання заяви в розмірі від 0,5 до 1% від суми кредиту і адміністративний збір у розмірі 1% від суми кредиту.

В даний час процентна ставка значно скоротилася і становить при сумі кредиту 500 тис. рупій (11800 дол) 14,5% річних, знизившись на 100 базисних пунктів. У разі збільшення термінів кредитування процентна ставка за кредитом може вирости на 25-50 базисних пунктів. Так як вартість позикових ресурсів для банків нижче, ніж для спеціалізованих іпотечних кредиторів, процентні ставки за банківськими кредитами трохи нижче. Проте спеціалізація дозволяє компаніям житлового фінансування більш професійно працювати на ринку, в результаті чого їх частка на ринку значно більше.

Велику роль при реалізації механізму трансформації заощаджень в іпотечні кредити в Індії грають Індійська корпорація страхування життя і Індійська корпорація загального страхування, що акумулюють кошти через продаж страхових полісів, з одного боку, і поставляють ресурс на іпотечний ринок – з іншого.

З початку розвитку іпотечного ринку в Індії завдяки активності уряду формування іпотечної системи здійснювалося при могутній підтримці з-за кордону. Так 115 АГО з 1981 по 1988 р. виділила 125 млн. дол Корпорації фінансування житлового розвитку для надання кредитів сім’ям з невеликим доходом. Фінансування надходило і по інших лініях.

Вторинний ринок заставних в Індії практично не розвинений. Пілотний проект випуску облігацій, забезпечених пулом іпотечних кредитів, виданих відібраними фінансовими компаніями, намагався здійснити НЖБ. Однак ряд правових та податкових питань робить розвиток вторинного ринку в Індії практично неможливим. Так, передача прав за кредитом вимагає передачі та застави, що може бути здійснене у письмовій формі у вигляді спеціального інструменту, вартість реєстрації якого складає від 3 до 17% (залежно від штату) від суми сек’юритизації (деякі штати знизили збір до 0,1 %). Крім того, передача боргу вимагає спеціальної реєстрації, що в умовах формування пулу кредитів, виданих кредиторами з різних місць, робить даний процес досить дорогим. Існує також проблема по зверненню стягнення на предмет застави.

Вкрай цікавим досвід Таїланду. Ринок іпотечного кредитування в Таїланді є одним з найбільш розвинених ринків в Азії. Основною причиною цього є те, що уряд країни приділяє велике значення розвитку іпотечного кредитування. У 1997 р. в умовах азіатської фінансової кризи тайський уряд прийняло нову економічну програму, в якій житловій сфері відводиться роль локомотива з виведення країни з кризового стану. Ключова роль у реалізації програми відводилася Урядовому житловому банку (ПЖБ), фінансування якого здійснюється Центральним банком Таїланду, а регулювання і контроль за яким проводиться тайським міністерством фінансів. У рамках програми, в умовах кризи на ринку і мінімальних обсягів видаваних кредитів планувалася видача кредитів строком до 30 років з відсотковою ставкою 9% річних (ринкова ставка тоді була 12-13%). Тільки в перші три або п’ять років ставка по кредитах фіксована. Капітал ПЖБ був збільшений з 10 млрд. бат до 30 млрд. бат. Програма була реалізована досить швидко. В результаті чого частка ПЖБ по знову видаваних кредитах виросла з 32% в 1996-му до 51% – в 1997 р. У 1998 р. в умовах низької ліквідності ставки за кредитами зросли до 18-19% річних, однак, ПЖБ продовжував надавати іпотечні кредити за мінімальними ставками, що дозволило згладити кризові явища на ринку.

У період кризи ПЖБ став провідним елементом системи іпотечного кредитування. Тільки він здійснював залучення ресурсів на ринок іпотечного кредитування. Однак в умовах кризи ціна залучення для ПЖБ була досить висока. Так, у 1998 р. банк розмістив дворічні облігації (звичайні випуски банку на 3 і 5 років) в обсязі 5 млрд. бат під 15,5% річних (маржа ПЖБ становила близько 250 базисних пунктів). Комерційні банки мали право брати фонди у ПЖБ, залучені у вигляді розміщення облігацій.

У результаті здійснених заходів у 1999 р. ситуація на ринку стабілізувалася, банки почали активно конкурувати і нарощувати свої іпотечні портфелі, процентні ставки по кредитах знизилися в середньому до 9% річних (деякі банки в умовах активної конкуренції пропонували кредити навіть під 6,5-7 , 5%). Стабілізація ринку і зростання конкуренції привели до зниження ролі ПЖБ на ринку. Так, із запланованого ПЖБ обсягу видачі кредитів в 1999 р. на суму 50 млрд. бат в першій половині року було видано ПЖБ кредитів тільки на 11 млрд., що становить 22% від запланованої річної суми. Таким чином, ключова роль ПЖБ в умовах кризи полягала в зниженні ризику ліквідності для банківської системи, обмеження зростання процентних ставок, погіршення умов запозичення на іпотечному ринку.

Криза 1997-1998 рр.. змусив тайський уряд приділити особливу увагу вдосконаленню процедур андеррайтингу, оцінки кредиті-і платоспроможності позичальників. У цих цілях міністерством фінансів було створено Тайське кредитне бюро в липні 1999 р. Також були розроблені національні стандарти видачі і обслуговування іпотечних кредитів. Крім того, були розроблені нові стандарти оцінки застав, які б дозволили іпотечному кредитору повністю задовольнити свої вимоги шляхом продажу закладеної нерухомості. Для повноцінного розвитку вторинного ринку заставних у 1998 р. була створена на підставі спеціального закону Корпорація вторинних іпотек (КВІ) у вигляді державного підприємства під контролем міністерства фінансів.

В даний час КВІ приступила до покупки іпотечних кредитів, формуванню пулів іпотек і їх сек’юритизації. Однак більш жорсткі вимоги КВІ до якості іпотечних кредитів не дозволяють поки швидко нарощувати операції на вторинному ринку.