УНIА

Сьогодні система фінансування житла в США – це складний ринок загальнонаціонального масштабу, на якому діє величезне число установ, включаючи іпотечні банки, ощадні та кредитні асоціації, комерційні і ощадні банки, страхові компанії, пенсійні фонди і т.п. Вирішальним чинником успіху в даному напрямі виявилися заходи щодо формування вторинного іпотечного ринку, що вирішило головну проблему житлового фінансування – проблему кредитних ресурсів.

З цією метою в різні роки були створені спеціалізовані організації – Федеральна національна іпотечна асоціація (Fannie Травні), Корпорація житлового кредитування (Фреді Мек) і Урядова національна іпотечна асоціація (Ginnie Травні) Федеральна Національна Іпотечна Асоціація була заснована Американським урядом в 1938 році. Вона починала як філія державної корпорації Reconstruction Financ Corporation. Спочатку вона була названа National Mortgage Association of Washington Вашингтонська Національна Іпотечна Асоціація. Проте в тому ж році її назва змінилася на Federal National Mortgage Association (Fannie Травні) – Федеральна національна іпотечна асоціація. Головною метою Fannie Травні була покупка і продаж заставних, застрахованих Federal Housing Administration (FHA) – Федеральна Житлова Адміністрація.

У 1954 році Fannie Травні стала корпорацією із змішаною власністю: її звичайні акції знаходилися в приватному володінні, а привілейовані – у власності держави. У 1968 році Федеральна Національна Іпотечна Асоціація була розділена на два окремих підприємства. Одне з них зберегло назву Fannie Травні, вилучивши з обігу державні акції і ставши повністю комерційним платником податків і повністю приватною компанією. Її акціями торгує Нью-йоркська біржа. Інше підприємство став Державною Національної Іпотечної Асоціації (Government National Mortgai Association – GNMA – або Ginnie Травні) – державна корпорація, створена для управління іпотечними програмами, які не могли б розвиватися в приватному секторі.).

Всі ці організації наділені повноваженнями купувати іпотечні кредити на житло та під державну гарантію або державне страхування випускати цінні папери, забезпечені викупленими іпотечними кредитами.

Ринок боргових зобов’язань, випущених цими організаціями, є сьогодні найбільшим у світі за обсягом обертається на ньому капіталу. За оцінками експертів, він досяг на початку 90-х років майже 3,5 трлн. доларів, що значно перевищує відповідні показники, наприклад, ринку американських урядових цінних паперів (1,9 трлн.) або корпоративних облігацій (1,4 трлн. доларів). Сьогодні Fannie Травні – найбільша національна корпорація по активах, а також найбільших джерело звичайних іпотечних фондів у США. Акціями Fannie Травні торгує Нью-йоркська Біржа і інші крупні фірми. Її акції знаходяться серед найбільш активно продаються. Вони також перераховуються в Каталозі Standard & Poor’s 500 Composite Stock Price Index.

Fannie Травні допомогла 8,5 млн. сімей купити удома в 1980-х і планує допомогти ще більш ніж 12 млн. в 1990-х. Більш того, вона збирається надати 1 трильйон доларів США на цільове кредитування для 10 млн. будинків до кінця десятиліття. Цільове кредитування служитиме для сімей з низькими та середніми доходами, меншинам, новим іммігрантам, жителям центральних міст та інших територій, а також людям, особливо нужденним в житло. З моменту свого утворення в 1938 році Fannie Травні надає постійне джерело іпотечного фінансування для покупців житла шляхом інвестування закладних з інститутів, що випускають їх, таких як ощадних і позикових, іпотечних компаній і комерційних банків.

У Канаді іпотечні банки є традиційним видом кредитних інститутів. Вони займаються головним чином кредитуванням операцій з нерухомістю, а також інвестиціями в довгострокові цінні папери держави і корпорацій. Спочатку об’єктом їх діяльності було кредитування сільського господарства під заставу землі, згодом – кредитування житлового будівництва. У Аргентині ефективна схема іпотечного кредитування реалізована за допомогою Усесвітнього Банку.

Узагальнений вид схеми виглядає таким чином:

Уряд створює гарантійний Фонд для облігацій (боргових зобов’язань), що емітуються банками-учасниками проекту. Світовий Банк для створення Фонду надає 15-річну позику (включаючи 7-річне відстрочення платежу) на суму 500 млн. доларів США. Фонд видає гарантії по цінних паперах, що емітуються суб’єктами іпотечного ринку. Гарантії по паях участі в пулах іпотечних кредитів іпотечних банків. Плата за гарантію – 5% від суми кредиту. Сертифікати паїв мають єдиний стандарт і номіновані до валюти кредиту Усесвітнього Банку.

Гарантійний Фонд створюється для того, щоб викупити у банків-учасників проекту випущені ними облігації у випадку, якщо у банків немає можливості підтримувати їх курс зважаючи на спад на ринку. Розрахунок з Фондом проводиться у всіх випадках, коли банки вирішують скористатися своїм правом, зафіксованим в угоді з Фондом, продати йому свої цінні папери.

Банки-учасники емітують номіновані до курсу США облігації для того, щоб акумулювати грошові кошти для кредитування інвестиційних проектів (як в області виробничого, так і житлового будівництва). Емітент за узгодженням з гарантом (Фондом) може вибрати вид облігацій, що емітуються. Узагальнюючи досвід розвитку іпотечного кредитування в зарубіжних країнах, слід зазначити, що саме іпотечне кредитування стало одним з основних факторів економічного розвитку в США (новий курс Рузвельта), в Німеччині (післявоєнні реформи Ерхарда), в Аргентині (“план Коваль”) і в Чилі (реформи Піночета).